核心提示 :现在的融资法规 ,全是利好 。股、债,REITs、私募基金 ,爱华外汇交易平台以前限制流向房地产的 ,现在都进入了一扇窗 。但从实操层面,还有很多细节值得推敲。
证监会优化房企股权融资,A股地产股开盘掀涨停潮。
11月29日早盘 ,A股中国武夷(000797.sz) 、中交地产(000736.sz) 、天房推动(600322.sh) 、光大嘉宝(600622.sh)等超10股竞价涨停 。昨日晚间 ,证监会资讯发言人表示,决定在股权融资方面变更优化5项措施,并自即日起施行。
其中,爱华外汇官方网站证监会提及,重启上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非曝光方法再融资 ,引导募集资金用于“保交楼、保民生”有关的房地产项目,以及补充流动资金、偿还债务等 。
证监会清晰 ,重启涉房上市公司并购重组及配套融资,允许公司发行股份或支付现金购买涉房资产,募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价 、补充流动资金 、偿还债务等,不能用于拿地拍地 、开发新楼盘等 。
“法规意图旨在盘活存量 ,防范风险 。”中金公司认为,优质公司能够在经营性现金流重启、债务融资性现金流充裕 、权益融资现金流补充的条件下,实现资产负债表改良 ,并连续推动份额提高的良性循环;部分资产质量高 、XM外汇开户债务复杂程度低的财务受困公司,可能存在潜在的被收并购机会。
数名房企人员认为 ,融资利好法规层层加码 ,但从落地层面,还有诸多细节值得推敲。“核心难题是,(地产领域不景气,再融资发行的股份 ,)谁来买 ?谁愿意买?买哪类公司?”一名房企高管称。
房企再融资破冰
A股上市房企再融资,已“冰封”十二年 。
2010年4月 ,国务院发布了被称为“新国十条”的通报,清晰要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发公司,证监部门暂停通过其上市、再融资和重大资产重组。
同年10月 ,证监会发布通报称,为坚决贯彻落实“新国十条”精神 ,已暂缓受理房地产开发公司重组申请。
2015年前后,招商蛇口吸收合并招商地产 、绿地控股借壳上市A股,使得业界对监管松动抱有期待 。不过,2016年8月,证监会回复“收紧房地产上市公司再融资法规”一事时再次重申 ,“自2010年以来就一直实行,并非新政”,清晰了房企再融资法规并未整体重启。
彼时 ,房地产市场利润率高 、平稳性强 ,资金向房地产市场倾斜,对其他实体产业的融资水平形成挤压。而且,融资端助力房企拿地扩张 ,间接推高房价 。在此根源下,IC Markets外汇监管收紧涉房融资,防止楼市过热 。
今时不同往日 。随着不少房企出险,监管层对房企融资端的驰援力度不断加码 。
“房企股权融资法规优化变更是里程碑式进展。”中金公司认为 ,当前领域供需两侧法规已整体转向拥护与呵护 ,供给侧从“第一支箭”银行信贷拥护、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑,层层突破 ,软件整体 、力度积极,有助于领域信用端困难纾解和流动性整体优化 ,对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益 。
广东省房产法规研究中心首席研究员李宇嘉认为,“第二支箭”在债券发行方面 ,需要开发商供给合格抵押物、担保和反担保。金融机构对地产风险的担心 ,市场预期的谨慎,加上合格抵押物、担保和反担保不足 ,均作用着法规落地 。
而“第三支箭”则可以依据资本市场风险分散、费用发现的优势,最大程度扩张房企的融资水平 。其称,资本市场上理财者分散 、不同理财者对风险的判断不同,对特点项目和公司运营水平的判断不同 。对有的理财者来说,或许认为市场已经见底,或许认为资产费用很低廉,可以入市了。
此外,李宇嘉认为,资本市场融资开展,联同第一、第二支箭一起,能够形成资金利好的叠加效应,从而提振贷款金融机构、债券承购人的积极性 ,提高这两支箭发出的效果落地 。比如,资本市场并购重组开展了 ,预计银行信托等配套融资开展的难度就小了 ,毕竟股权资金进来了,将来清债时是劣后的。
落地效果几何?
一个关键难题是 ,当下 ,房地产领域深度变更 ,资金趋于避险。纵使监管进入了股权融资闸门,有多少资金倾向投向房地产?
有部分机构理财者趋于理性 。一名私募合伙人认为,再融资审批时间长,对房企流动性没有立竿见影的改良,“现在A股再融资从董事会提案到证监会审查通过,最顺利都要半年多到一年”。
其次 ,于地产股低位进行再融资,获得的资金量较小。“蓝光推动(600466.sh)市值41亿,华夏幸福(600340.sh)102亿,ST泰禾(000732.sz)35亿 ,就目前市值规模,再融资能融到多少钱 ?”
最后,再融资或也面临难找理财者的局面。“别人为啥要买你,你把钱都拿去还债,对股东能有啥清晰的回报?能做出业绩承诺么?”
“除非地产市场将来预期能大幅改良,不然买这个股票的意义较小 。”该名私募合伙人称,新政的意义或为打通了债转股的路径。
亦有研究人员期待,房企再融资能有“政府队”托底 。
“谁可以再融资 ?估计很多是国企 、央企地产公司 。谁买理财再融资的股份?很可能是法规性银行、央企 、国企资产运维公司,以及国有大银行的资管。”一名地产法规研究人员推测道 。
德邦证券地产首席解读师金文曦认为,除了国央企以外 ,部分民企也可能获得再融资的机会,“比如此前中债增给予增信发债的公司”。
此外,证监会此次清晰,允许公司发行股份或支付现金购买涉房资产。“涉房资产应该是指存量资产 ,包括商业和开发类的项目 。”一名Top 30房企区域融资主管人表示。
此前,已有诸多法规促进风险资产处置 。国央企以及优质民企已经获得超千亿并购贷额度去兼并出险项目,但落地者寥寥。
“之前民营房企存在过度融资 。有一些项目的资金已经周转到其他项目上去了 。部分项目存在资不抵债的状况,也就是说,销售回款不足以涵盖工程款和债务 。对于这种项目,大型国有房企是没有动力去收并购的 ,因为无法实现盈利 。”该名融资主管人称 。
“现在的融资法规,全是利好 。不管是股、债,还是REITs 、私募基金,以前限制流向房地产的,现在都进入了一扇窗。但从实操层面,还有很多细节值得推敲。资金投出去了 ,要回本 ,而且要有收入,才能实现商业逻辑的闭环 。”上述融资主管人称。
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