3月24日
，中国证监会与发改委两部门同日发布了关于“进根本设施领域不动产理财信托基金（REITs）”的外汇爱华怎么代理有关资料。

REITs为存量资产盘活开辟新的融通途径 ，在我国市场推动也十分快速。据悉，中国香港的许多中资公司早在2005年便于离岸市场探索并开展设立REITs平台了。

最近房企财报季上
 ，不少公司也提及了有关REITs的布局与推动。比如 ，招商蛇口在2022年度业绩会上表示 ，在REITs方面公司应该是领域里较先实现盈利的，公司8800亿的资产里有1200亿为资产经营类资产。并且 ，招商蛇口将来会连续推出REITs资产交易，形成常态化运营
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在证监会的《关于进一步推动根本设施领域不动产理财信托基金（REITs）常态化发行有关工作的通报》中获悉 ，截至2023年2月末
，已上市REITs25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水应对、仓储物流 、清洁资源、保养性租赁房产 、新资源等多种资产类别，形成了一定规模效应 、示范效应
。

（图表出处：中债估值中心）

拥护“支出根本设施”建设

证监会表示，从2022年以来，证监会会同政府推动变革委落实国办发19号文要求 ，加快推动REITs常态化发行
，并从市场培育 、项目精选、审查注册 、监管资源配置和完善配套法规等方面倡导10条措施
。

此次 ，BBMarkets外汇代理《通报》共倡导4方面12条措施 ，进一步推动REITs常态化发行工作 。

一是加快推动市场体系建设
，研究拥护增强支出水平、改良支出条件、创新支出场景的支出根本设施发行根本设施REITs 。

首要拥护百货商场、买东西中心 、农贸市场等城乡商业网点项目，保养基本民生的社区商业项目发行根本设施REITs
。项目发起人（初步权益人）应为持有支出根本设施 、开展有关业务的独立法人主体 ，不得从事商品住宅开发业务 。并且，分类变更了产权类、特许经营权类项目的收入率以及保养性租赁房产项目首发资产规模要求，促进扩募发行常态化
，拥护优质保险资产运维公司等开展ABS及REITs业务，强化二级市场建设 。

二是完善审查注册机制，优化审查注册流程，清晰大类资产准入标准，完善发行、数据披露等根本制度。

三是持续规范与推动并重，突出以“管资产”为核心，构建全链条监管机制，促进市场主体归位尽责
 。

四是凝聚各方合力，完善核心地区综合促进机制，统筹协调处理REITs涉及各类难题，促进完善配套法规 ，抓紧促进REITs专项立法
。

值得注意的是，证监会表示将研究拥护支出根本设施发行根本设施REITs 。REITs市场如能纳入支出根本设施，既能巩固REITs市场繁荣  ，也能有效促进支出 ，拉动内需 。

中信证券研究解读认为，BBMarkets外汇官网对REITs市场来说，支出根本设施一旦被纳入资产池 ，产权类REITs市值比例连续下降的现状有望得到扭转，理财者选择余地可能更大 ，市场流动性可能提高 。线下支出空间如能加速兴建和提高运营水平，也将有利于促进居民支出
 ，培育新的支出品牌。

此外，市场有声音认为，支出根本设施与地产调控有关的特殊房地产类别相挂钩。

但中信证券表示，支出根本设施的运营持有和住宅房地产完全无关。REITs法规一路走来
，其初衷是促进实体财政推动和繁荣资本市场，而不是应对房地产领域周期性困难 ，更不是透过REITs市场筹集资金用以住宅开发。

支出根本设施的营建和持有，在盈利模型、资金流转等方面，和住宅开发并无共同之处。优秀的支出根本设施运营者
，水平禀赋也和住宅开发公司差别很大 。

REITs市场进一步走向高效规范

在政府推动变革委发布的《关于规范高效做好根本设施领域不动产理财信托基金(REITs)项目申报精选工作的通报》中 ，则对REITs项目发行条件、申报等进行了规范 。

中指研究院公司研究总监刘水认为 ，其主要作用有以下五点
。

一是，首要拥护支出型根本设施发行REITs，REITs资产类别进一步提升。

该通报表示，首要拥护百货商场、买东西中心、社区型商业、城乡网点农贸市场等项目发行根本设施REITs。发起人（初步权益人）应利用回收资金加大便民商业 、智慧商圈 、数字化转型理财力度，更好满足居民支出需求  。百货商场 、买东西中心 、社区型商业及城乡网点农贸市场，这些属于支出型根本设施，为拥护增强支出水平、改良支出条件、创新支出场景，这些类别的根本设施REITs将会首要得到拥护 。

二是，不得为商品住宅开发变相融资 。

通报表示，项目发起人（初步权益人）应为持有支出根本设施、开展有关业务的独立法人主体 ，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资 。项目发起人不得从事商品住宅开发，不得为商品住宅开发变相融资。

三是 ，对项目的收入水平倡导清晰要求。

首先 ，申报发行根本设施REITs的特许经营权、经营收入权类项目，基金存续期内部收入率（IRR）原则上不低于5%  。其次，非特许经营权、经营收入权类项目 ，预计将来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8% 。可通过剥离低效资产、拓宽薪资出处  、降低运营成本 、提高运维效率等多种方法，努力提高项目收入水平
，达到项目发行要求。

四是
，鼓励保养性租赁房产REITs发行 ，将助力保租房更快推动 。

鼓励更多保养性租赁房产REITs发行，第一次申报发行REITs的保养性租赁房产项目，当期方向不动产评估净值原则上不低于8亿元 ，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

五是 ，促进根本设施REITs扩募发行常态化。

按照市场化法治化原则 ，鼓励运营业绩良好的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动 ，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市
。推动REITs常态化发行 ，将能充分发挥REITs助力盘活存量资产、提升有效理财和降低实体公司杠杆率的关键作用 。