撰文/陈玲

备受瞩目的支出根本设施REITs终于迎来上市。

3月12日，华夏金茂商业REIT和嘉实物美支出REIT作为首批商业REITs登录上交所。爱华外汇平台杠杆

近期REITs上市受生态作用较大 ，REITs年前大幅下挫实质性作用到待发行的REITs定价，比如嘉实物美支出REIT和华夏金茂商业REIT的认购费用都落到询价的最低价。

受春节前法规及节后市场情绪回暖作用，春节后REITs市场情绪快速回暖，呈现量价齐升
 ，但仍处于历史较低位。3月12日，REITs市场普遍走弱 ，35支REITs仅12支收红，爱华外汇平台华夏和达高科REIT收涨0.85%涨幅最大，华安张江产业园REIT收跌1.27%跌幅最大
 。

两只支出根本设施REITs开盘首日也均收红
，但表现一般 ，金茂商业REIT收于2.685元/份，涨幅0.56%，物美支出REIT收于2.399元/份，涨幅0.67%。而此前上市的不少REITs，上市首日收涨30%的也不在少数。

就上市首日表现看 ，资本市场并没有对支出类REIT表现特别兴奋，基本上和其他REITs走势趋近。

平淡表现

支出根本设施公募REITs在千呼万唤中揭开面纱，华润置地、印力 、中国金茂及物美是首批申报公司 。

数据呈现 ，4单项目合计资产估值143亿元，拟募集资金额127亿元，其中华润项目和印力项目规模较大（分别为69.8亿元和35.8亿元） 
。

而4单项目资产估值Cap rate在5.36%-7.14% ，折现率在6.5%-7.25%，运维人预计2024年可供分派收入率在4.73%-6.40%
，该收入率水平与其他产权类项目上市时点相比略高。

3月12日 ，华夏金茂商业REIT和嘉实物美支出REIT正式上市。

上市首日，EX外汇代理两只REITs表现较为平淡 ，华夏金茂商业REIT认购费用为2.67元/份，本次发售总额为4亿份，募集金额为10.68亿元。该基金网下理财者和公众理财者均实现超募，配售比例分别为49.04%和94.41% 。首日开盘价为2.671元、开盘价接近发行价、上市首日收盘价为2.685元，收涨0.56%
。

嘉实物美支出REIT认购费用为2.383元/份，本次发售总额为4亿份，募集金额为9.532亿元
。机构网下认购和公众认购均开展了比例配售
，网下理财者配售比例为75.95%
，公众理财者配售比例为71.64% ，发行价为 2.383元、开盘价为2.5元、开盘价较发行价涨4.9%、上市首日收盘价为2.399元 ，收涨0.67% 。

数据出处：商业客归纳

商业客发现
，回望此前上市的REITs ，从2021年6月首支公募REITs中金普洛斯REIT开展，最近两年陆陆续续有30余只公募REITs上市交易 。

从上市首日的表现来看，首日开盘价相较于发行价涨跌幅为正的公募REITs一共有14只，走高的概率为46.67%，平均涨幅为3.66%，当日涨幅达到30%的也并不在少数。

数据出处：商业客归纳

不过 ，因年初REITs市场普遍承压 ，国泰君安城投宽庭保租房REIT表现亦较为平淡 。

中金解读指 ，支出根本设施REITs的落地推行是众望所归，其中一项关键缘由是市场普遍认可支出根本设施的长期规模潜力。

长远看 ，中国REITs市场从底层资产视角有可能形成新资源资产、出行运输类资产和商业不动产类资产三足鼎立的局面
，而支出根本设施可能是福汇代理商业不动产大类中最具规模潜力的子板块，其单体资产规模较大是一个突出的特质
。

资产底色

那么，上市的商业REITs资产如何？

据悉 ，华夏金茂商业REIT底层资产为长沙金茂览秀城
，项目坐落于湖南省长沙市湘江新区 ，建筑面积为10.27万平米，可租赁面积为6.12万平米 。开业至今 ，项目的销售额及客流量始终保持在较高的水平 。

数据呈现，2020年  ，长沙览秀城年度客流量达到989万人次，同年销售额为4.89亿元；2021年、2022年，该项目的客流量及销售额分别达到1117万人次 、1197万人次及5.86亿元、7.23亿元 ，三年复合上升率为10.01%  、21.59%。

长沙金茂览秀城的出租率自2022年起始终保持在98%以上的高位，净运营收入（NOI）近三年复合上升率达55.40% ，日均销售额年复合上升率超25% 、日均客流量年复合上升率超15%，2020年至2023年上半年换租实现的平均租金上升率近20%
。

经营效益方面
，2023年上半年长沙金茂览秀城项目实现营业薪资5770.09万元，净利润610.86万元，运营净收入2621.02万元；2023年上半年实现销售额 4.29亿元，月销售坪效为1168.64元；实现客流量702万人，日均客流量为3.9万人 。

中国中化控股有限责任公司副总经理、总会计师、党组成员李福利表示，将来，中国中化将携中国金茂连续向公募REITs平台装入优质资产 ，以资产盘活提升有效理财，加速支出根本设施建设。

嘉实物美支出REIT则是首个由民营公司发起、具有商超零售业态的社区商业型支出类公募REITs项目 ，并且也是北京市首单支出类公募REITs。

不同于长沙览秀城这种买东西中心项目，嘉实物美支出REIT的底层资产则是社区超市类资产，包括大成项目、玉蜓桥项目 、华天项目和德胜门项目
，总建筑面积77894.28平方米
，平均运营时间达到16.75年。

招募公告呈现，截至2023年6月末 ，物美项目出租率为88.7%，低于其他三单买东西中心项目均在98%以上的出租率 。

其中，大成项目83.21%出租率拖累整体出租率，其余项目出租率均在九成以上，分别为玉蜓桥项目93.84%、华天项目90.55%、德胜门项目92.15%
 。

据悉
，截至3月12日，沪深两市已有32单公募REITs上市。华夏华润商业REIT将于3月14日上市交易，3只支出根本设施REITs共募资近90亿元 。