核心提示 :5月24日 ,华夏大悦城买东西中心REIT已正式申报。在本次披露的REIT数据中 ,却没了此前呼声很高的GIC的身影 。
筹备多时 ,大悦城公募REITs项目终于有了实质性进展。爱华avatrade外汇官网5月24日 ,华夏大悦城买东西中心REIT已正式申报。
在此之前,我国已有四单支出REITs完成发行,就在华夏大悦城买东西中心REIT申报的同日,华安百联支出REIT亦顺利获批 ,即将进入募资阶段 。如一切推动顺利,华夏大悦城买东西中心REIT将有望成为我国第六只支出REIT。
不过,在本次披露的REIT数据中 ,却没了此前呼声很高的GIC的身影 。资料呈现,基金运维人为华夏基金,初步权益人为卓远地产(成都)有限公司 ,为大悦城控股集团股份有限公司下属控股子公司,实际运维人为中粮集团,底层资产为华夏大悦城控股的成都大悦城 。
全国45座大悦城成都先行
据悉,AVA爱华外汇平台早在2023年9月 ,在成都市召开的一场交流会上就透露,拟以武侯大悦城为标的发行支出型根本设施REIT ,计划发行规模约35亿元。募集资金计划返投武侯区簇桥街道双凤村商业等项目。
这是有关于大悦城公募REIT项目具体数据的第一次披露。而后 ,大悦城亦曝光表示,将加快推动支出根本设施REITs发行工作研究,不断优化公司资产架构。
就当前公布的数据来看 ,除了资金投向未明以外 ,其它数据基本无异。众汇官网
资料呈现,本次装入REIT项目的成都大悦城项目,所指的就是“武侯大悦城”项目,该项目还是西南地区首个大悦城,于2015年底开业。项目共用宗地面积6.87万平方米,建筑面积17.25万平方米 。
据了解,成都大悦城主要通过租赁自持买东西中心资产给符合条件的租户,并通过租金 、物业运维费以及推广费等方法获得薪资。近三年出租率保持在96%以上 ,2023年实现销售额25.4亿元。
据公告,项目的初步估值约为33.48亿元 ,因此该REIT项目预计募资额为33.48亿元。
大悦城表示,根据有关估计所得款项总额并扣除集团认购基金总份额40%的认购金额以及有关成本及税项,集团将自提议分拆收到的估计所得款项净额约为人民币16.7亿元。“这将为集团供给资金用于把握新的理财机会及用于营运,从而有助集团改良流动资金及负债状况。”
早前曾有解读表示,当前大悦城拥有北京西单大悦城、天津大悦城等在营商业项目34个。“建设一个买东西中心需要理财数十亿元,理财回收周期长达十多年,制约了新项目的理财 。”显然 ,REITs项目的发行,将对大悦城的扩张推动起到一定的促进作用。资料呈现 ,仅2023年,大悦城实现了无锡江南大悦城、京西大悦城、广州大悦汇 、成都天府大悦城 、天津西青大悦汇5个商业项目开业。BBMarkets外汇代理
截至目前 ,大悦城的商业项目全国布局45个(重资产30个+轻资产15个),其中在营项目34个,在建、筹备的项目11个。
若按照此前数据推测,在此轮REIT发行后 ,大悦城将在成都武侯区双凤村进行新一轮的商业项目理财。
筹备已久的上市计划
若往前追溯,早在2018年时,大悦城就在进行REITs项目的探索。当时大悦城有三处发行地的选择 :国内、香港及新加坡 。
“在探讨的流程中 。我们也在跟证监会做密切的沟通 ,单个的项目还没有特别清晰的时间表 ,成本太高就不会在国内做了 。”时任大悦城地产财务总监许汉平称。
而后,随着国内促进公募REITs试点的呼声越来越高 ,监管机构亦多次鼓励机构准备上报公募不动产信托理财基金REITs项目 ,并表示加大力度推动公募REITs规则出台及业务试点 ,大悦城亦把国内公募REIT市场作为核心推动的方向 。
此后,大悦城更与 GIC 、中国人寿、高和资本等机构分别成立大悦城核心基金 、大悦城并购改造基金以及区域型并购改造基金 ,开展房地产金融领域的探索 ,并结合运维输出等方法加快“轻重并举”的布局 。
2019年时便有资讯传出,GIC与大悦城已获得监管部门通过,将试点发行中国首个公募REITs 。“GIC和大悦城加入了证券监管机构挑选的几家公司的行列 ,他们将尝试发行中国首个上市的公募REITs。”
GIC与大悦城渊源颇深。早在2017年8月 ,大悦城就与GIC共同推出了一只114亿元人民币(合计17亿美元)的并购基金 ,用于收购表现不佳或者不良资产 ,然后将他们改造替换为大悦城买东西中心。
而后于2018年,中粮集团将部分商业地产项目注入侨福公司后,GIC就斥资21亿港元增持7.75亿股 ,持股9.14% 。随后 ,侨福公司更名为大悦城地产,后者实现借壳上市 。
作为大悦城地产核心基金LP,GIC也深度参与了大悦城不少优质资产的理财 。包括西单大悦城 、朝阳大悦城、天津大悦城、烟台大悦城、杭州大悦城 、青岛大悦城、武汉大悦城等 。
然而,最后大悦城没能成为中国公募REITs市场上第一个吃螃蟹的公司 。在大悦城的首只公募REIT中,GIC也不见了身影 。
发行REIT减轻资金压力
对大悦城来说 ,REIT这一资管通道的打通,也有利于其减轻资金上的压力。
在2023年,大悦城已面临连续两年亏损 。年报呈现 ,2023年大悦城实现营收367.8亿元 ,同比下滑了7.06%;尽管归母净利润亏损同比下降了49.17% ,但仍亏损额仍达15亿元左右,显然难言理想。
而且 ,报告期内,大悦城通过有效经营实现经营活动净现金流106.42亿元,同比上升292.61% 。且接连出售多个一线都市的核心资产,包括深圳 、北京 、上海等都市 ,回笼了近百亿资金,但庞大的债务及资金支出仍不断压垮其资金链。
在2023年,大悦城的筹资性现金流净流出243.29亿元,使得其账面上的现金下降17.6%至300.8亿元。此外,截至2023年末,大悦城的有息负债735.05亿元,仅较年初下降29.18亿元,资产负债率76.73%。
短期来看,该资金困境局面仍难以实现扭转。
数据呈现 ,2023年大悦城实现销售额461亿元,同比下滑18.8%。根据财报进一步呈现,大悦城在上海 、杭州 、昆明 、台州、厦门和南昌等地销售贡献降幅超50%,尤其是上海 、杭州销售额同比降幅近95%和74% 。
今年一季度,大悦城实现营业薪资38.67亿元,同比下降22.18亿元,同比降低36.45%;毛利额15.84亿元 ,同比下降2.59亿元,同比降低14.07%;净利润1.83亿元,较去年同期下降4.30亿元,同比降低70.17%;归属于上市公司股东的净利润-0.94亿元 ,较去年下降2.65亿元,同比降低154.71%;扣除非经常性损益后归母净利润-1.24亿元 ,同比降低176.34% 。
销售端减弱、可支配资金下降 ,也作用了大悦城的推动 。
最为直观的 ,是部分商业项目的推动缓慢。其中,南京江北大悦城近期就深陷停工风波。该项目于去年3月开展 ,本预期投入25.4亿元,迄今亦仅投入了6.1亿元。济南大悦城亦处于待开工情形,迄今总投入亦只有2亿元 。颇受留意的深圳大悦城,该项目于2022年6月开工,原定于今年年底开业,但据新近资讯 ,开业时间已推迟到2025年,迄今该项目已投入了166亿元。
“2024年公司将加大去化力度 、极限压控费用 、盘活存量资产 ,全力以赴止亏、减亏、扭亏、增盈 。”大悦城董事会秘书郭锋锐在年度业绩会上如此表示。
可见,公募REITs的发行 ,将成为大悦城实现资产盘活的最佳路径之一 。
与此并且 ,大悦城亦积极开拓其它融资渠道方法,以引进更多“活水” 。就在今年3月 ,大悦城成功发行2024年度第一期中期票据 。该期中票发行规模为20亿 ,票面利率3.18% 。
在4月,大悦城公告披露,公司及子公司拟向中国太平及其子公司申请不超过100亿元融资额度,用于项目开发运营及公司日常经营推动 。包括但不限于向公司及子公司供给借款、购买公司发行的债务类 、资产证券化产品等方法。
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