6月20日，AvaTrade爱华外汇开户华安百联支出封闭式根本设施证券理财基金（下称“华安百联支出REIT”，基金代码为508002）发布新近招募说明书。

根本设施项目为坐落于上海市杨浦区淞沪路8号上海又一城买东西中心（下称“上海又一城”），于2007年1月开业，商业建筑面积为12.498万平方米 ，包括地上9层与地下3层 ，爱华外汇官方网站是一座集买东西 、餐饮、休闲 、休闲、健身等作用业态于一体的买东西中心。截至2023年12月31日，项目评估值为23.32亿元 ，出租率为92.14%；而截至2023年6月30日项目评估值为24.86亿元 ，出租率为88.12% 。

开业17年
，上海又一城经营现状成熟平稳，2018-2022年平均出租率在95%以上，平均运营薪资为2.55亿元，平均NOI为1.55亿元。2023年项目经营业绩重启良好 ，其中运营薪资为2.26亿元，NOI为1.40亿元 。

2015-2019年
，项目营收稳步提高，2020年起受传染病作用，营收开展下滑，但2023年Q1短暂触底后呈现重启上升态势，2023年实现营业薪资2.53亿元，为2021年同期水平的86% ，实现净利润8656.06万元，为2021年同期水平的93%，目前项目整体处于重启提高期。

从薪资成本构成上看，项目薪资以租金薪资、联销薪资为主，2018-2023年平均薪资占比分别为24.09% 、56.83%；项目成本以人员及行政运维费、税金及附加、物业运维费为主，上述三项历史6年平均占薪资比重分别为16.20%、XM外汇平台7.90% 、6.81%；项目历史6年平均NOImargin为61%
，符合领域水平。

整体来看，本根本设施项目以租赁
、联销模式为主（租赁薪资占比超过30%，联销薪资占比超过50%） ，其中租赁薪资中出处于固定部分约95%，联销薪资中出处于固定部分约60% 。综上 ，项目营业薪资中固定薪资占比超过70%。

再看历史整体运营现状，项目2019年客流量约为2,500万人次，2020-2022年客流量有所下降，2022年客流量约为950万人次，2023年客流量反弹至约为1,900万人次，重启至2021年水平。

2015-2019年，项目整体销售额在14亿元左右，2020-2022年受传染病作用销售额有所下滑，2023年销售额在11亿元左右，处于重启提高中 。2020-2023年
，项目整体租售比分别为19.58%、18.52% 
、18.88%和20.12%；月销售坪效分别为1,830元/㎡、2,043元/㎡
、1,221元/㎡和1,600元/㎡。

​截至2023年12月末 ，上海又一城已租赁面积中以零售业态为主 ，占比48%，休闲业态占比25%，餐饮业态占比20%
，配套服务业态占比7%。将来，项目将适当降低零售业态比重 ，并引入宠物、亲子儿童 
、综合运动体验 、区域餐饮首店等强引流业态 ，规划布局拟由零售（40%）、餐饮（25%） 、休闲配套（35%）组成 。

据了解，福汇外汇官网华安百联支出REIT于2023年12月29日正式申报 ，并于今年5月24日获得通过 ，初步权益人为上海百联集团股份有限公司，基金运维人为华安基金运维有限公司 ，工商银行为基金托管人
。

该基金类别为契约型封闭式
，基金合同期限为21年，募集份额总额为10亿份 ，初始方针配售基金份额数目为7.3277亿份，将于2024年6月25日的9:00-15:00进行询价，本次询价区间为2.332元/份-2.449元/份。